임차권등기명령을 신청하는 이유, 이사 가기 전에 반드시 하셔야 합니다

계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는다. 다른 곳에 집을 구해야 하는데 이사를 가면 지금까지 쌓아온 권리가 사라진다. 임차인들이 가장 많이 빠지는 딜레마입니다.

주택임대차보호법이 인정하는 대항력과 우선변제권은 임차인이 주택에 살면서 주민등록을 유지하는 동안만 존속합니다. 이사를 가는 순간 이 권리들은 사라집니다. 그 결과 보증금을 돌려받지 못한 채 권리까지 잃는 상황이 발생합니다. 임차권등기명령 제도는 바로 이 문제를 해결하기 위해 마련된 것입니다.

 

대항력과 우선변제권이 왜 사라지는가

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 취득한다고 규정합니다. 이 두 가지 요건, 즉 점유와 주민등록은 대항력의 취득 요건일 뿐 아니라 존속 요건이기도 합니다.

즉 임차인이 이사를 가거나 주민등록을 다른 곳으로 옮기면, 그 순간부터 대항력이 소멸합니다. 확정일자를 갖추고 있더라도 대항요건이 사라지면 우선변제권도 함께 사라집니다. 경매가 진행 중이라면 배당을 받을 수 없게 되고, 새 소유자가 나타나도 임대차 관계를 주장할 수 없습니다.

결국 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가면, 권리는 권리대로 잃고 돈은 돈대로 못 받는 최악의 상황에 빠지게 됩니다. 그래서 임차인들은 보증금을 받지 못한 채 다른 집을 구하지 못하고 계속 그 집에 살아야 하는 상황이 생깁니다.

 

임차권등기명령이란 무엇인가

임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정합니다.

핵심은 이것입니다. 임차권등기가 등기부에 기입되고 나면, 임차인이 이사를 가거나 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이사를 가도 보증금을 지킬 수 있는 법적 장치가 생기는 것입니다.

▶ 주택임대차보호법 제3조의3 제5항

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

신청 요건과 절차

임차권등기명령 신청의 요건은 두 가지입니다. 임대차가 끝난 후, 그리고 보증금이 반환되지 않은 경우입니다. 임대차가 기간 만료로 종료되었거나 합의 해지, 계약 해제 등으로 종료된 경우 모두 해당됩니다. 임대차가 종료되지 않은 상태에서는 신청이 불가능합니다.

신청서에는 다음 내용을 기재하고 이유와 원인 사실을 소명해야 합니다.

• 임차인과 임대인의 성명·주소
• 임대차의 목적인 주택 (일부분인 경우 해당 부분의 도면 첨부)
• 임차권등기의 원인이 된 사실
• 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우 그 사실

제출 서류는 임대차계약서 사본, 주민등록등본(전입일 확인), 점유 시작일 소명 서류, 확정일자 있는 계약서(우선변제권 주장 시)입니다. 신청 법원은 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이며, 변론 없이 결정으로 처리됩니다. 기각 결정에 대해서는 기간 제한 없이 항고할 수 있습니다.

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 이 비용 청구 근거는 주택임대차보호법 제3조의3 제8항입니다.

 

임차권등기가 등기부에 들어가면 어떤 효과가 있는가

등기가 완료되면 다음 세 가지 효과가 동시에 발생합니다.

첫째, 이사를 가도 기존 권리가 유지됩니다. 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득했던 임차인은 등기 이후 주민등록을 다른 곳으로 옮기거나 이사를 해도 기존 권리가 그대로 유지됩니다. 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했더라도, 임차권등기를 마치면 그 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 새로 취득하게 됩니다.

둘째, 임대인이 새 임차인을 사실상 받기 어렵게 됩니다. 임차권등기가 설정된 집에 새로 들어오는 임차인은 소액보증금 우선변제권을 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항).  뿐만아니라 새로운 임차인의 전세자금대출도 은행이 승인해주지 않아 보증금을 마련할 방법이 막혀 세입자를 구하기가 사실상 어려워지므로, 임대인에게는 강력한 압박 수단이 됩니다. 조용히 버티던 임대인이 임차권등기 결정문을 받고 나서 적극적으로 반환 협의에 나서는 경우를 실무에서 자주 접합니다.

셋째, 경매 배당에서 권리를 행사할 수 있습니다. 임차권등기가 마쳐진 상태에서 임차주택이 경매로 넘어가더라도, 임차인은 대항력과 우선변제권을 근거로 배당요구를 하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

이것만은 반드시 알아두십시오

임차권등기명령과 관련하여 실무에서 가장 자주 발생하는 오해를 정리합니다.

임차권등기 이전에 대항력이 없었던 임차인은 등기 시점을 기준으로 새로 권리를 취득합니다. 이미 대항력이 있던 임차인은 기존 권리가 그대로 유지되지만, 대항력이 없었던 임차인은 등기일을 기준으로 권리가 생깁니다. 따라서 임차권등기 이전에 임차주택에 근저당이나 가압류가 먼저 설정되어 있었다면, 그 선순위 담보권보다 우선하여 배당받을 수는 없습니다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후에만 신청할 수 있습니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다. 계약이 끝나지 않았다면 가압류 등 별도의 수단을 먼저 검토해야 합니다.

등기 이후에는 이사를 가셔도 됩니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사를 가도 기존 권리는 유지됩니다. 단, 등기 완료 전에 이사를 가면 그 시점에 대항력이 소멸하므로, 반드시 등기 완료 확인 후 이동하십시오.

등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법원 인지대, 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료 등 실제로 지출한 비용은 임대인에게 구상할 수 있습니다.

 

마지막으로

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법적으로 보장받은 가장 강력한 자기보호 수단 중 하나입니다. 이사를 가야 하는 상황에서 권리를 포기하지 않아도 된다는 것, 임대인에게 실질적 압박을 가할 수 있다는 것, 그리고 경매 배당에서도 권리를 유지할 수 있다는 것. 이 세 가지가 이 제도가 존재하는 이유입니다.

보증금을 받지 못한 채 이사를 고민하고 계신다면, 이사 전에 반드시 임차권등기명령 신청을 먼저 하시기 바랍니다. 순서를 지키는 것이 권리를 지키는 것입니다. 필요하시면 언제든 문의해 주십시오.

 

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